房地產(chǎn)買賣合同做抵押可行嗎，如果房地產(chǎn)買賣合同非要抵押，那么所帶來的后果是什么。以下是小編為大家?guī)淼淖鲑I賣合同的房子可以在做底押嗎，歡迎大家參考。

房地產(chǎn)買賣合同做抵押可行嗎

一、房地產(chǎn)買賣合同具有相對性，對第三人沒有價值，不能抵押

(一)根據(jù)法律規(guī)定，抵押物的范圍有：

1、抵押人一切的房屋和另外的地上定著物。

2、抵押人在建造中的房屋或者另外的建筑物。

3、抵押人購買的預(yù)售房屋。

4、抵押人一切的國有土地使用權(quán)。

(二)抵押物的禁止范圍：

1、土地所有權(quán)。

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體一切的土地使用權(quán)。

3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和另外的社會公益設(shè)施。

4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)。

5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。

6、依法不得抵押的財產(chǎn)。

所以合同是不能作為抵押財產(chǎn)的，實踐中，也不會有人會接受合同作為抵押，因為合同具有相對性，即便抵押了，抵押權(quán)人也無權(quán)要求合同義務(wù)方履行合同，該合同抵押權(quán)根本無法實現(xiàn)。

二、即使用房地產(chǎn)合同作抵押，也是無效的擔保合同，無效的后果有：

擔保合同無效產(chǎn)生的直接后果就是合同所設(shè)定的保證、抵押、質(zhì)押或其他擔保形式不發(fā)生擔保效力。

但擔保合同的無效并不能必然免除擔保人的責任，擔保人還可能承擔擔保合同以外的其他民事責任。如，根據(jù)我國《擔保法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，擔保合同被確認無效后，債務(wù)人、擔保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當根據(jù)其過錯各自承擔相應(yīng)的民事責任，具體情況如下：

1、主合同有效而擔保合同無效，債權(quán)人無過錯的，擔保人與債務(wù)人對主合同債權(quán)人的經(jīng)濟損失，承擔連帶賠償責任;債權(quán)人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一。

2、主合同無效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，擔保人無過錯的，擔保人不承擔民事責任;擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的三分之一。

5、抵押人一切的機器設(shè)備、交通工具和另外的財產(chǎn)。

6、依法能抵押的另外的財產(chǎn)。

哪些情形會導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無效

一、違反法律、法規(guī)、政策的房屋買賣

違反法律、法規(guī)是指違反和其他各種法律、法規(guī)、規(guī)章及地方性法律的行為。違反國家政策是指違反了雖未明確載于法律條文，但黨和國家的方針、政策已作了明確規(guī)定的情況。

《民法通則》第五十五條第三項規(guī)定：“民事法律行為不得違反法律或社會公共利益的房屋應(yīng)當認定為無效。”違反了法律、法規(guī)及國家政策的房屋買賣有以下幾種：

(1)雙方惡意串通，迼國家、集體和第三人利益的房屋買賣。比如，無行為能力人的財產(chǎn)監(jiān)管人，將該無行國能力人的房屋惡意出賣給他人，自己和他人獲得非法利益，損害該無行為能力人利益的情況。

(2)違反國家和社會公共利益的房屋買賣。

(3)以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣。

(4)房屋出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同。

(5)享受政府或單位優(yōu)惠補貼購建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的。

(6)出賣違章建筑，在國家征用、范圍的房屋的。

(7)違反法律、法規(guī)及國家政策的其他房屋買賣。

房屋買賣雙方當事人主體不合格的房屋買賣

(1)賣方的主體不合格。

主要包括：賣方主體無行為能力或者臨時處于喪失行為能力的狀態(tài);賣方主體沒有房屋所有權(quán)，只是代管人或承租人或借住人;沒有取得合法授權(quán)或超越代理權(quán)代理他人出賣房屋的人等。

(2)買方主體不合格。

主要包括：違反法律規(guī)定，購買私人住房的國家機關(guān)和企事業(yè)單位;違反法律規(guī)定，購買他人享受國家或單位優(yōu)惠補貼而購建房屋的非原單位職工等。

三、規(guī)避法律的房屋買賣

例如為了逃避而進行虛假的房屋買賣屬于規(guī)避法律的房屋買賣。

四、買賣雙方意思表示不真實的的房屋買賣

《民法通則》第五十五條第二項規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當意思表示真實。第五十八條第三項規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的民事行為無效。

當事人意思表示不真實主要有以下幾種情況中：

(1)欺詐。即一方當事人采取隱瞞事實真相或用虛構(gòu)、捏造的事實欺騙對方，使對方當事人陷入錯誤認識而作出非真實意思表示，同對方進行房屋買賣的行為。欺詐行為有下列特點：欺詐行為須出于行為人的故意;欺詐的手段可能是積極的行為，也可能是消極的行為，其目的都是為了使對方陷入錯誤認識;受欺詐一方進行房屋買賣行為完全是由上述錯誤認識所造成的結(jié)果，即如果了解了事實真相就不會同意進行這項房屋買賣行為。

(2)脅迫。即當事人一方因受到恐嚇、脅迫而為的房屋買賣行為。恐嚇是以將來施加危害而使他人恐怖的行為。在他人的恐嚇手段要挾下進行的房屋買賣行為，并非出于真實的意思表示，所以其行為理應(yīng)無效。恐嚇可以是針對肉體方面的，可以是針對精神方面的，也可以是針對財產(chǎn)方面的，恐嚇可以是指向本人，也可以指向本人的親屬。恐嚇的事實必須是非法的、重大的和可能發(fā)生的;如果是合法的、輕微的損害、無可能性的行為，那么該行為不構(gòu)成恐嚇行為。脅迫與恐嚇不同，脅迫是對肉體直接施加暴力和強制;脅迫是用正在發(fā)生的事實來逼迫;恐嚇是以將來的危害相要挾。但無論是恐嚇還是脅迫，都是確認房屋買賣合同無效的根據(jù)。

(3)乘人之危。即一方當事人由于各種原因而陷入了極度的經(jīng)濟困徹難，或者是親人有重病急需錢救治，或者是生產(chǎn)經(jīng)營陷入了極度困難，急需資金等情況下，他方乘機得用這種困難，將房屋買賣價格壓得極低，明顯違背等價有償原則。

五、違反法定形式的房屋買賣

房屋買賣應(yīng)當簽訂書面合同，口頭合同無效;并且，房屋買賣應(yīng)依法定程序到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理過戶登記手續(xù)，不辦理過戶登記手續(xù)的房屋買賣合同不發(fā)生法律效力。法律要求了特定形式的法律行為，如果行為不符合法律規(guī)定的形式，該行為沒有法律效力。

《民法通則》第五十六條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當依照法律規(guī)定。”

六、一方代理人與他方惡意通謀的房屋買賣

這種房屋買賣行為是代理人背著被代理人與對方私下串通所進行的侵犯被代理人合法權(quán)得的行為。代理人負有維護被代理人的利益、體現(xiàn)被代理人的意志的義務(wù)，如果損害了被代理人的利益，背離了被代理人的意志，那么這種房屋買賣行為理應(yīng)無效。以上六種情況下，就會導(dǎo)致房屋買賣合同無效，這是當事人應(yīng)該格外注意的地方，否則的話就會導(dǎo)致簽訂的房屋買賣合同無效。